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Y'a-t-il une bulle immobilière ?

A la question de savoir si nous sommes en présence ou non d'une bulle immobilière, il est difficile de se prononcer.

La Banque Centrale Européenne se déclare ouvertement inquiète et met en garde sur les risques d'inflation dans la zone euro, liés à la hausse des crédits et des prix immobiliers.

Lors du relèvement de son taux directeur en décembre 2005, la Banque Centrale Européenne a affirmé d'une part, que les banques ne risquent pas grand-chose d'une hausse des taux puisque, actuellement, leurs revenus viennent davantage des commissions que des prêts et que les entreprises semblent confirmer un réel cycle d'investissement.

Pour la Banque Centrale Européenne, l'une des conséquences du relèvement sera probablement un impact limité sur le secteur de l'immobilier, dont l'activité risque de décroître en douceur. Il n’est cependant pas question d’une bulle immobilière.

La portée limitée de ce risque serait sans doute que les nouveaux souscripteur de crédit immobilier vont s'orienter vers les taux à long terme et donc se détourner de la tendance de la dernière décennie qui a favorisé le recours aux taux variables.

Les conséquences de la légère remontée des taux des crédits immobiliers sont susceptibles de pénaliser les emprunteurs qui ont eu recours aux taux variables, comme en Espagne où la majorité des prêts sont à des taux variables.

Aux Etats-Unis :

Si l'on se réfère à ce qui se passe aux Etats-Unis, la fièvre acheteuse qui s'est emparée des américains en raison de faibles taux d'intérêts du crédit immobilier a favorisé la flambée des prix de l'immobilier, ce qui a incité ces emprunteurs à recourir davantage au crédit au détriment de l'épargne.
Or cette insouciance ne saurait durer dans la mesure où le rapport entre le revenu moyen et le remboursement d'emprunt moyen n'a jamais été aussi élevé depuis 1989, date du dernier " boom " du marché immobilier américain.
Il y a de plus en plus de biens immobiliers invendus, car dans de nombreuses régions les maisons et les appartements sont bien trop chers pour beaucoup d'acquéreurs. La bulle immobilière américaine semble se confirmer.
Les demandes de prêts sont en recul et les taux d'intérêts à court terme sont en recul depuis 2004.

En France, on observe une certaine boulimie de crédits immobilier, le taux de croissance annuel des crédits à l'habitat progresse régulièrement et il en est de même chez nos voisins espagnols et italiens.

Le taux d'endettement en crédit immobilier, en plus d'être record, semble être durable dans la mesure où la distribution des crédits immobiliers s'intensifie depuis 1996.

La baisse rapide et de grande ampleur de ces prêts a bien sûr joué un rôle essentiel dans cette course au crédit.
Fin 1990, les taux débiteurs réels étaient de 7,5%, fin 2004 ils étaient descendus à 1,6%.

Il est donc logique de penser qu'une remontée des taux du crédit immobilier va ralentir le marché. Il est nécessaire que cette remontée se fasse progressivement pour que de nombreux ménages ne se trouvent pas en difficulté.

C'est pourquoi la crainte de plusieurs relèvements successifs de la Banque Centrale Européenne était aussi vive de la part des associations de consommateurs notamment.

De nombreux ménages se sont beaucoup endettés en matière de crédits immobiliers, dans la mesure où les banques françaises ont adapté leurs offres et fait preuve de souplesse, en acceptant des apports personnels moins importants et en proposant des prêts sur des durées très longues. La moyenne est passée de 12 ans en 1989 à 17 ans en 2004. Les banques ont aussi proposé bien souvent des prêts à taux variables.

Notons ici que les taux variables très rares en France il y a encore quelques années, connaissent une augmentation très importante depuis trois ans, puisqu'ils représentent 35% du volume des nouveaux contrats, contre moins de 10% avant 2002.





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